Предоплата без защиты
Если товар не передан в срок, покупатель вправе требовать передачи или возврата предоплаты с процентами. Проверьте, не ограничивает ли договор эти права.
ст. 487 ГК РФ
Проверка договора купли-продажи онлайн
Главные вопросы в купле-продаже: что именно продаётся, свободно ли имущество от прав третьих лиц, что будет при недостатках и как защищена предоплата.
3 проверки в месяц бесплатно.
Какие риски чаще всего встречаются
Права третьих лиц на имущество
Продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц. Залог, арест или аренда должны быть прямо раскрыты в договоре, иначе покупатель может требовать снижения цены или расторжения.
ст. 460, 461 ГК РФ
«Товар продаётся как есть»
Широкий отказ продавца от ответственности за недостатки не защищает его, если он умышленно скрыл известные ему дефекты. Покупателю важно зафиксировать состояние товара в акте.
ст. 401, 475 ГК РФ
Переход права собственности на недвижимость
Право собственности на недвижимость переходит с момента государственной регистрации, а не подписания договора. Расчёты до регистрации нужно защищать — например, через аккредитив или эскроу.
ст. 551, 556 ГК РФ
Лица, сохраняющие право пользования жильём
В договоре продажи жилого помещения должен быть перечень лиц, сохраняющих право пользования им после продажи. Без этого условия договор не считается заключённым.
ст. 558 ГК РФ
Формулировки: как было и как лучше
Типичные условия из реальных договоров и вариант, который можно предложить другой стороне.
Было
Товар продаётся в состоянии «как есть», претензии по качеству не принимаются.
Лучше
Продавец сообщил Покупателю обо всех известных ему недостатках товара: [перечень]. За недостатки, не указанные в договоре и возникшие до передачи товара, Продавец отвечает в соответствии с законом.
Покупатель знает, за что платит, а продавец защищён от претензий по раскрытым недостаткам.
Было
Покупатель вносит 100% предоплату в течение 3 дней. Срок передачи товара — по готовности.
Лучше
Продавец передаёт товар не позднее [дата]. При нарушении срока Покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата предоплаты с процентами за пользование чужими денежными средствами.
«По готовности» — это не срок. Конкретная дата делает права покупателя по ст. 487 ГК РФ реальными.
Было
Расчёт производится наличными до подписания договора.
Лучше
Оплата производится через аккредитив (или счёт эскроу) с раскрытием после государственной регистрации перехода права собственности на Покупателя.
При покупке недвижимости деньги уходят продавцу только после того, как право собственности перешло к покупателю.
Что проверить перед подписанием
- Точное описание товара, комплектность и количество
- Обременения: залог, арест, аренда
- Сроки передачи и оплаты, защита предоплаты
- Гарантийный срок и порядок заявления о недостатках
- Момент перехода права собственности и риска
- Полномочия продавца и согласие супруга, если нужно
Какие нормы применяются
- ст. 454–491 ГК РФ
- общие правила купли-продажи: передача, качество, оплата
- ст. 460–462 ГК РФ
- товар должен быть свободен от прав третьих лиц; ответственность при изъятии
- ст. 469–477 ГК РФ
- качество товара, гарантия и сроки обнаружения недостатков
- ст. 487 ГК РФ
- права покупателя при предоплате
- ст. 549–558 ГК РФ
- продажа недвижимости: форма, регистрация, передаточный акт, жилые помещения
Разбор ситуаций
Купили оборудование, а оно сломалось
Если на товар не установлена гарантия, покупатель должен доказать, что недостаток возник до передачи товара (п. 1 ст. 476 ГК РФ). При гарантии бремя доказывания переходит на продавца (п. 2 ст. 476 ГК РФ). Поэтому даже на подержанное оборудование стоит просить хотя бы короткий гарантийный срок.
Продавец квартиры не выписался
Перечень лиц, сохраняющих право пользования жильём после продажи, — существенное условие договора (ст. 558 ГК РФ). Укажите в договоре срок снятия продавца и членов семьи с регистрационного учёта и оставьте часть оплаты до выполнения этого условия.
Купленный товар оказался в залоге
Продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц. Если о залоге не было сказано, покупатель вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора и возмещения убытков, если не знал и не должен был знать о залоге (п. 1 ст. 460 ГК РФ). Перед покупкой проверяйте реестр уведомлений о залоге движимого имущества у нотариата.
Если договор уже подписан
Если договор подписан, а товар не передан в срок, направьте продавцу требование о передаче или возврате предоплаты с процентами (ст. 487 ГК РФ). Недостатки товара фиксируйте актом сразу после обнаружения: от даты обнаружения зависят сроки претензий. Дополнительным соглашением можно согласовать новые сроки или гарантию.
Частые вопросы
Можно ли проверить продавца?
Для компаний и ИП есть проверка контрагента по ИНН: статус в ЕГРЮЛ, арбитражные дела и реестр недобросовестных поставщиков.
Нужен ли нотариус при продаже квартиры?
Не всегда. Нотариальная форма обязательна в отдельных случаях — например, при продаже доли в праве собственности на квартиру. В остальных случаях достаточно простой письменной формы и государственной регистрации.
Что такое передаточный акт?
Документ, которым продавец передаёт, а покупатель принимает недвижимость (ст. 556 ГК РФ). До его подписания обязанность продавца по передаче не считается исполненной.
Нужно ли согласие супруга на продажу?
Для сделок с совместно нажитой недвижимостью, которая подлежит государственной регистрации, нужно нотариально удостоверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Можно ли продать товар в рассрочку?
Да. В договоре с рассрочкой обязательно указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ). Без этих условий договор не считается заключённым в части рассрочки.
Отчёт сервиса помогает найти спорные условия и подготовиться к переговорам, но не заменяет консультацию юриста по конкретной ситуации.